广佛两地开启“竞自持拿地”时代 抑制高地价初见成效-e房网

作者: admin 分类: 一些分享 发布时间: 2019-04-19 14:39
核心提示:至此,广佛两地都开启了“竞自持拿地”的时代,限期内不得销售的自持用地无疑也考验着开发商们的经营运作。

  继广州后佛山首现竞自持拿地,楼面地价15666元/平方米

  继四月底万科、五月初融信在广州竞自持拿地,5月17日下午,佛山禅城区祖庙街道年内首宗地块开拍,广州华发有限公司以13.45亿元总价+2.1750万平方米配建人才住房+1.6750万平方米计容自持面积拿下该地块,折合楼面地价15666元/平方米(未算计容自持部分),成为佛山自持拿地首例。与近年佛山拍地情况相比,此次成交地块楼面价趋于合理,新的土地竞拍方式对调控高地价初显成效。至此,广佛两地都开启了竞自持拿地的时代,限期内不得销售的自持用地无疑也考验着开发商们的经营运作。

  ■新快报记者林超菁

  A抑制高地价初见成效

  近两年,佛山老城区祖庙商圈都没有商住地推出,此次竞拍地块占地面积近2.7万平方米,前身是佛山市第二针织厂,位于祖庙街道与张槎街道交界,距祖庙门前广场约1.5公里,近白燕公园、白燕市场、白燕小学,2公里范围内有佛山妇幼保健院和佛山市中医院,配套设施完善,生活氛围浓厚。地块总起拍价为7.53亿元,吸引了华润、龙湖、碧桂园、招商、保利等14家开发商参与竞拍。为防止高价地出现,佛山政府在出让条件上予以限制,采取限地价+竞配建+竞自持+摇号四步走的方式。经过两个半小时92轮报价,华发以13.4542亿总价和2.1750亿万平方米配建面积及1.6750万平方米将地块收入囊中。

  扣除配建面积,该地块折合楼面价格1.5666万元/平方米(未算计容自持部分),在佛山近两年拍出的地块中不是最高。2016年11月24日,佛山禅城区奇槎片区地块被五矿地产拍得,折合楼面价1.5885万元/平方米,紧接着的28日,同片区的另一地块被绿城九龙仓置业有限公司拍得,折合楼面价1.6632万元/平方米,刷新纪录。可见,土地出让方式的限制有助于让低价保持在合理区间,从而有利于房地产行业健康长远的发展。

  记者从相关公示资料了解到,该地块规划用途为二类居住用地,兼容商业、商务、娱乐康体用地。其可建计容建筑总面积为10.7634万平方米,兼容的商业商务娱乐类建筑的计容建筑面积不超过2.1526万平方米,出让计收出让金的地下车库建筑面积为3.0695万平方米。后期需配套物业管理用房、配电房、通信基础设施、社区公共服务用房等设施,其中通讯基础设施、社区公共服务用房产权属政府,且建成后无偿移交。

  B祖庙商圈一手楼断货

  有数据统计,截至4月底,祖庙片区新增住宅供应为零,库存仅余6.88万平方米,去化周期不足2个月。此次拍出地块虽属于祖庙商圈,但所属区域内土地多数通过旧改获取,土地供应量紧张,因而新房供应也更少。据悉,该地块周边新房供应已断档有一段时间,距离最近的项目凯德天伦世嘉早在5年前售罄。佛山大道沿线的珠江罗马新都也在两年前清货,沿佛山大道南的明福国际广场、玫瑰铂金公馆和恒强春天里的住宅部分也均已售完。目前周边以二手房交易为主,均价在1.7万到2.2万元/平方米之间。

  此轮新板块入市,将为片区楼市提供新血液。方圆地产*市场分析师邓浩志接受媒体采访时表示,此次土地出让楼面地价为1.56万元/平方米,而目前祖庙周边房价最高在2.5万元/平方米左右,该地块楼面地价相对温和。根据楼面价计算,未来项目售价3万元/平方米可实现盈利。

  近年来,随着广州购房需求外溢,佛山一度成为广州买家落脚点。据佛山中原地产研究中心数据,2016年1月份到10月份,广州买家在佛山购房成交套数约为5.54万套,占总成交量的37%。在各镇街广州买家占比中,南海里水镇最高,广州买家占比约90%,其次是南海东部的大沥镇和桂城,以及顺德北部的陈村和北滘,占比约达70%,中心城区禅城广州买家也约占一半。但今年3月份佛山出台楼市调控新政,要求无佛山户籍的买家要在佛山连续缴纳一年以上个税或社保,这无疑提高了广州买家的购房门槛。但新政同时也还保留了两个窗口:非限购区域楼盘和二手楼盘。有中介人员表示,去年3月份,三水一手楼成交均价为五千到六千元/平方米,而今年3月份已经破万,他们在这一区做了这么多年都有点不敢相信。而二手楼方面,4月份佛山二手房持续升温,最高报价接近4万元/平方米。但中介人员也提醒,目前这些较火的区域和二手楼,多为投资型买家,刚需买家应慎重入市。

  C自持地经营模式有待探索

  此次土拍中竞得自持部分按规定10年内不可办理销售许可,也不得转让,需待自持期满方可按相关规定办理分割销售。土地可以说是地产商的命门,但如今拿下土地却伴随着比例不小的自持地块,对开发商们的土地经营、转型是个不小的考验。

  就自持地块的出路问题,新快报记者采访了中国城市产业发展联合会主席陈宝存,他表示开发商不用担心自持地成本回收问题。现在有许多企业有资金升值需求但无法直接投资房地产行业,如保险企业,这些企业就会选择资产收购。土地自持只是暂时的,在自持阶段,开发商只需做好前期的项目开发建设,如搭建养老生态城等等,随着项目升值及达到自持期限,自持资产可以打包转让给这些有资金升值压力的企业去运作。

  而在广州万科看来,自持地是对房企资产运营能力提出了更高的要求。广州万科助理总经理喻敏锋就曾表示,房地产经营不再只是拿地然后再卖掉的模式,需要结合自行经营。去年12月底,万科首个医疗项目蕙心医院在广州天河智慧城开业,标志其开启探索康复医疗普及和推广的道路。今年4月底,万科分别以55%和50%的自持率拿下来黄埔区和白云区两地块,继续铺开其泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等城市服务版图,寻找新的盈利增长点。

  佛山近年主要土地拍卖楼面价一览

  拍卖时间归属位置开发商/项目楼面价(元/平方米)

  2013年10月25日南海桂城金融B区B10-13地段中铁国际公馆9418

  2015年12月23日南海海三路南侧时代名著9662

  2015年12月31日南海金融高新区当代万国府1.1539万

  2016年1月22日南海金沙洲时代水岸1.5298万

  2016年6月28日顺德北滘新城人昌路南侧美的地产1.0782万

  2016年6月28日顺德北滘新城人昌路南侧合景泰富1.1258万

  2016年9月7日顺德顺德新城德胜中路以南,观绿路以东万科1.1082万

  2016年10月13日顺德陈村金锠路南侧招商地产1.0195万

  2016年11月24日禅城绿景东路南侧,规划十二路西侧五矿地产1.5885万

  2016年11月28日禅城奇槎规划十二路东侧绿城九龙仓1.6632万

  2016年12月12日南海狮山华涌村苦草岗新城控股9853

  2016年12月19日南海里水镇邓岗地块时代地产1.2688万

  2017年1月16日南海狮山小塘三环东地段时代地产9869(未含600平方米配建)

  2017年1月16日顺德北滘新城人才公寓地块万荟人才1.5908万

  2017年4月17日顺德北滘水口村金辉地产1.1万

  2017年4月20日顺德德胜河南岸金辉地产1.3517万

  2017年3月21日顺德陈村金锠金属交易广场南万科1.3827万

  2017年3月30日顺德北滘新城地块美的地产1.5万

  2017年5月11日禅城绿岛湖板块禅港路东侧世茂地产1.4888万

  2017年5月17日禅城祖庙地块华发1.5666万(未算计容自持部分)

  来源:广州房产

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